Glossaire immobilier et notarial
33 termes expliqués simplement - Tout le vocabulaire de votre achat immobilier
Frais de notaire, droits de mutation, émoluments, VEFA, nue-propriété... Le vocabulaire immobilier et notarial peut sembler complexe. Ce glossaire vous explique tous les termes que vous rencontrerez lors de votre achat immobilier, de la signature du compromis à l'acte définitif chez le notaire.
A
Acte authentique
Document juridique rédigé par un notaire, qui lui confère une force probante et une force exécutoire. La vente immobilière doit obligatoirement être formalisée par un acte authentique pour être opposable aux tiers et permettre la mutation au fichier immobilier.
Acte de notoriété
Acte établi par le notaire après un décès, qui identifie les héritiers et leurs droits respectifs dans la succession. Il est nécessaire pour débloquer les comptes bancaires du défunt et transférer la propriété des biens immobiliers.
Attestation immobilière
Document notarié qui constate le transfert de propriété d'un bien immobilier dans le cadre d'une succession. Il est publié au service de la publicité foncière pour rendre le transfert opposable aux tiers.
B
Barème dégressif
Mode de calcul des émoluments du notaire : le taux diminue à mesure que le montant augmente. Pour les ventes, 4 tranches sont appliquées : 3,870% jusqu'à 6 500 €, 1,596% de 6 500 à 17 000 €, 1,064% de 17 000 à 60 000 €, et 0,799% au-delà.
C
Cadastre
Registre public qui recense l'ensemble des propriétés foncières d'une commune, leur surface, leur nature et leur valeur locative. Le notaire consulte le cadastre lors de toute transaction immobilière pour vérifier la consistance du bien.
Compromis de vente
Aussi appelé "promesse synallagmatique de vente", c'est l'avant-contrat signé entre vendeur et acheteur. Il engage les deux parties et fixe les conditions de la vente (prix, délais, conditions suspensives). L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours.
Condition suspensive
Clause du compromis de vente qui conditionne la réalisation de la vente à un événement futur. La plus courante est l'obtention du prêt immobilier. Si la condition n'est pas remplie dans le délai prévu, la vente est annulée et l'acheteur récupère son dépôt de garantie.
Contribution de sécurité immobilière (CSI)
Taxe perçue par l'État lors de la publication d'un acte au service de la publicité foncière. Son taux est de 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 €. Elle remplace l'ancienne "taxe de publicité foncière au profit de l'État".
D
Débours
Sommes avancées par le notaire pour le compte de son client afin de régler les frais des documents et démarches nécessaires à la transaction : état hypothécaire, extraits cadastraux, documents d'urbanisme, timbres fiscaux, frais de publication. Ils sont facturés au coût réel.
Démembrement de propriété
Division de la propriété en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Technique courante d'optimisation fiscale : le donateur conserve l'usufruit et transmet la nue-propriété avec des droits réduits.
Donation-partage
Acte notarié par lequel une personne répartit tout ou partie de ses biens entre ses héritiers présomptifs de son vivant. Avantage clé : la valeur des biens est figée au jour de la donation et ne sera pas réévaluée lors de la succession, évitant les conflits entre héritiers.
Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
Taxes perçues par l'État, le département et la commune lors d'une vente immobilière. Pour un bien ancien, ils s'élèvent à environ 5,81% du prix (taxe départementale 4,50% + taxe communale 1,20% + frais d'assiette 0,11%). Ils constituent la composante principale des "frais de notaire".
É
Émoluments
Rémunération du notaire, fixée par décret et non négociable (sauf remise possible de 20% au-delà de 100 000 €). On distingue les émoluments proportionnels (calculés sur le prix du bien) et les émoluments de formalités (montants fixes pour chaque acte administratif).
État hypothécaire
Document délivré par le service de la publicité foncière, qui recense toutes les inscriptions (hypothèques, privilèges, servitudes) grevant un bien immobilier. Le notaire le consulte systématiquement pour s'assurer que le bien est libre de toute charge.
F
Frais d'assiette et de recouvrement
Prélèvement de l'État correspondant à 2,37% de la taxe départementale. Concrètement, pour un département à 4,50%, les frais d'assiette représentent environ 0,107% du prix de vente. Ils rémunèrent l'État pour la collecte des droits de mutation.
G
Garantie bancaire
Sûreté exigée par la banque pour garantir le remboursement du prêt immobilier. Deux options principales : l'hypothèque conventionnelle (~1,5% du prêt) ou la caution par un organisme (Crédit Logement, CAMCA : ~1% du prêt). Coût non inclus dans les frais de notaire.
H
Hypothèque
Droit réel accordé à un créancier (généralement la banque) sur un bien immobilier en garantie d'une dette. En cas de non-remboursement du prêt, la banque peut faire saisir et vendre le bien. L'inscription hypothécaire est publiée au service de la publicité foncière par le notaire.
I
Indivision
Situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, chacune détenant une quote-part. Fréquente après une succession ou un achat en couple non marié. Le partage de l'indivision génère un droit de partage de 1,80%.
L
Loi Macron (remise notariale)
La loi du 6 août 2015 autorise les notaires à accorder une remise sur leurs émoluments. Depuis 2021, cette remise peut atteindre 20% pour les transactions supérieures à 100 000 €. La remise doit être affichée et appliquée uniformément à tous les clients.
N
Nue-propriété
Droit de propriété amputé de l'usufruit. Le nu-propriétaire est propriétaire du bien mais ne peut ni l'occuper ni en percevoir les revenus tant que l'usufruit existe. À l'extinction de l'usufruit (généralement au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans formalité ni taxation.
P
Plus-value immobilière
Différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien immobilier. Elle est soumise à l'impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), soit 36,2% au total. La résidence principale est totalement exonérée. Des abattements pour durée de détention s'appliquent (exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS).
Promesse de vente
Avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre à l'acheteur potentiel, qui dispose d'un délai pour lever l'option d'achat. Contrairement au compromis, seul le vendeur est engagé. L'acheteur verse une indemnité d'immobilisation (5-10% du prix) qu'il perd s'il ne lève pas l'option.
Publicité foncière
Service de l'État (anciennement "Conservation des hypothèques") qui tient le registre des propriétés et des droits réels immobiliers. Tout acte translatif de propriété (vente, donation, succession) doit y être publié pour être opposable aux tiers.
R
Réserve héréditaire
Part minimale du patrimoine du défunt qui doit obligatoirement revenir aux héritiers réservataires (enfants). Avec 1 enfant : 50% du patrimoine. Avec 2 enfants : 66%. Avec 3 enfants ou plus : 75%. Le reste constitue la "quotité disponible" dont le défunt peut disposer librement.
S
SCI (Société Civile Immobilière)
Société constituée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La transmission des parts de SCI bénéficie d'avantages fiscaux par rapport à la donation directe du bien. Les frais de notaire s'appliquent sur la cession des parts, pas sur la valeur du bien.
Séquestre
Somme versée par l'acheteur lors de la signature du compromis (généralement 5-10% du prix), conservée par le notaire sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l'acte définitif. Elle s'impute sur le prix de vente. En cas de rétractation dans les 10 jours, elle est intégralement restituée.
Servitude
Charge imposée à un terrain (le "fonds servant") au profit d'un autre terrain (le "fonds dominant"). Exemples courants : droit de passage, servitude de vue, servitude de canalisation. Les servitudes sont mentionnées dans l'acte de vente et le notaire doit les vérifier.
T
Taxe communale
Part des droits de mutation reversée à la commune. Son taux est de 1,20% du prix de vente pour les biens anciens et les terrains. Les communes n'ont pas la possibilité de modifier ce taux.
Taxe départementale
Part des droits de mutation reversée au département. Les conseils départementaux fixent le taux entre 1,20% et 4,50%. En pratique, 100 départements sur 101 appliquent le taux maximum de 4,50%. Seul Mayotte est à 3,80%.
Taxe de publicité foncière (TPF)
Taxe applicable aux ventes de biens neufs (moins de 5 ans) et aux VEFA, au taux réduit de 0,715%. Elle remplace les droits de mutation classiques (~5,81%) applicables aux biens anciens. C'est cette différence qui explique que les frais de notaire sont 3 à 4 fois moins élevés dans le neuf.
U
Usufruit
Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, récoltes) sans en être pleinement propriétaire. L'usufruit est temporaire (viager ou à durée fixe). L'usufruitier doit entretenir le bien et payer les charges courantes. À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété est reconstituée.
V
VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)
Mode d'acquisition d'un bien immobilier neuf "sur plan", avant ou pendant sa construction. L'acheteur devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux et paie le prix par tranches (5% à la réservation, 35% aux fondations, etc.). Les frais de notaire sont réduits (2-3%).
Viager
Mode de vente immobilière dans lequel l'acheteur verse un capital initial ("bouquet") puis une rente mensuelle au vendeur jusqu'à son décès. Les frais de notaire sont calculés sur la valeur totale du bien (bouquet + capital représentatif de la rente). Le viager occupé est le plus courant.
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