Calcul des frais de notaire 2026
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Frais de notaire : ce qu'il faut savoir en 2026
Les frais de notaire représentent un coût incontournable lors de tout achat immobilier en France. Souvent appelés "frais d'acquisition", ils regroupent l'ensemble des sommes versées au notaire le jour de la signature de l'acte de vente. Contrairement à ce que leur nom suggère, la majeure partie de ces frais ne revient pas au notaire : environ 80% correspondent à des taxes reversées à l'État et aux collectivités locales.
En 2026, les frais de notaire représentent entre 2% et 8% du prix d'achat selon la nature du bien. Pour un appartement ancien à 250 000 €, prévoyez environ 18 840 €. Pour un bien neuf au même prix, seulement 6 111 €. Cette différence considérable s'explique par le régime fiscal distinct applicable aux biens neufs.
Les 3 composantes des frais de notaire
Chaque euro que vous versez au notaire est réparti entre ces trois postes :
Droits de mutation
~80% des frais
Taxes reversées à l'État, au département et à la commune. Pour un bien ancien : taxe départementale (4,50%), taxe communale (1,20%) et frais d'assiette (0,11%). Total : environ 5,81% du prix. Pour un bien neuf : 0,715% seulement (taxe de publicité foncière).
Émoluments du notaire
~15% des frais
Rémunération du notaire, fixée par décret selon un barème dégressif en 4 tranches : 3,870% jusqu'à 6 500 €, puis 1,596%, 1,064% et 0,799% au-delà de 60 000 €. TVA de 20% en sus. Pour un bien à 250 000 € : environ 2 874 € TTC.
Débours et CSI
~5% des frais
Frais avancés par le notaire pour les formalités : état hypothécaire, extraits cadastraux, documents d'urbanisme, timbres fiscaux. La contribution de sécurité immobilière (CSI) s'élève à 0,10% du prix (minimum 15 €). Estimez entre 800 € et 1 400 € au total.
Tableau des frais de notaire par prix d'achat
Estimation des frais de notaire selon le prix d'achat et le type de bien (barème 2026) :
| Prix d'achat | Frais ancien | % ancien | Frais neuf | % neuf | Économie neuf |
|---|---|---|---|---|---|
| 100 000 € | 8 342 € | 8.34% | 3 251 € | 3.25% | -5 092 € |
| 150 000 € | 11 775 € | 7.85% | 4 137 € | 2.76% | -7 637 € |
| 200 000 € | 15 208 € | 7.6% | 5 024 € | 2.51% | -10 183 € |
| 250 000 € | 18 840 € | 7.54% | 6 111 € | 2.44% | -12 729 € |
| 300 000 € | 22 273 € | 7.42% | 6 998 € | 2.33% | -15 275 € |
| 400 000 € | 29 139 € | 7.28% | 8 772 € | 2.19% | -20 367 € |
| 500 000 € | 36 204 € | 7.24% | 10 746 € | 2.15% | -25 458 € |
| 750 000 € | 53 368 € | 7.12% | 15 180 € | 2.02% | -38 187 € |
| 1 000 000 € | 70 531 € | 7.05% | 19 615 € | 1.96% | -50 917 € |
Frais de notaire : ancien vs neuf, quelle différence ?
La différence de frais entre ancien et neuf est considérable. Pour un bien à 300 000 €, vous payez 22 273 € dans l'ancien contre 6 998 € dans le neuf, soit une économie de 15 275 €. Cette économie est souvent mise en avant par les promoteurs comme argument commercial.
Bien ancien (+ de 5 ans)
- Droits de mutation : ~5,80% du prix
- Frais totaux : 7 à 8% du prix
- TVA non applicable sur le prix
- Mobilier déductible (jusqu'à 5% sans justificatif)
- Remise possible sur émoluments (>100 000 €)
Bien neuf / VEFA
- Taxe de publicité foncière : 0,715%
- Frais totaux : 2 à 3% du prix
- TVA de 20% incluse dans le prix du promoteur
- Pas de mobilier à déduire en général
- Garantie décennale et parfait achèvement
Terrain à bâtir
L'achat d'un terrain constructible est soumis aux mêmes droits de mutation que l'ancien (~5,80%). Les frais totaux représentent 7 à 8% du prix du terrain. Si le terrain est vendu par un aménageur assujetti à la TVA, le régime fiscal peut être différent.
Calculer pour un terrain →Autres frais de notaire
Le notaire intervient aussi pour les donations et les successions, avec des barèmes spécifiques :
Frais de donation
Simulez les droits de donation selon le lien de parenté et le montant transmis. Abattements, barème progressif et émoluments du notaire inclus dans le calcul.
Simuler une donation →Frais de succession
Calculez les droits de succession pour chaque héritier. Le conjoint survivant est exonéré. Abattements par lien de parenté, barème progressif par tranche.
Simuler une succession →5 astuces pour réduire vos frais de notaire
Si le bien inclut une cuisine équipée, des meubles ou de l'électroménager, vous pouvez les déduire du prix. Les frais de notaire ne s'appliquent que sur la partie immobilière. Jusqu'à 5% du prix sans justificatif, ou plus avec factures.
Si la commission de l'agent immobilier est incluse dans le prix "frais d'agence inclus" (FAI), demandez à ce que le mandat soit "charge acquéreur". Ainsi, les frais de notaire sont calculés sur le prix net vendeur, plus bas.
Pour tout achat supérieur à 100 000 €, le notaire peut vous accorder une remise de 20% sur ses émoluments. N'hésitez pas à le demander, certains notaires l'accordent systématiquement.
Les frais de notaire dans le neuf (2-3%) sont 3 à 4 fois inférieurs à ceux de l'ancien (7-8%). Sur un bien à 300 000 €, l'économie dépasse 15 275 €.
Dans certaines zones (zones ANRU, quartiers prioritaires), les droits de mutation peuvent être réduits pour l'achat de logements neufs destinés à la résidence principale. Renseignez-vous auprès de votre notaire.
Barème des émoluments du notaire 2026
Les émoluments du notaire sont calculés selon un barème dégressif fixé par décret :
| Tranche du prix | Taux HT | Taux TTC (20% TVA) |
|---|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870% | 4,644% |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596% | 1,915% |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064% | 1,277% |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799% | 0,959% |
Ce barème est identique pour l'ancien, le neuf et les terrains. Seuls les droits de mutation changent.
Frais de notaire par département
Consultez les frais de notaire détaillés pour votre département, avec les prix moyens par commune :
Questions fréquentes sur les frais de notaire
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Les frais de notaire se composent de trois éléments : les droits de mutation (taxes reversées à l'État et aux collectivités, environ 5,80% dans l'ancien), les émoluments du notaire (rémunération réglementée par décret, dégressif par tranches) et les débours (frais avancés pour les documents administratifs : état hypothécaire, cadastre, etc.). Pour un bien ancien, comptez environ 7-8% du prix. Pour un bien neuf, environ 2-3%.
Pourquoi les frais sont-ils moins élevés dans le neuf ?
Dans le neuf (moins de 5 ans ou VEFA), les droits de mutation classiques sont remplacés par une taxe de publicité foncière de seulement 0,715%, contre environ 5,80% dans l'ancien. C'est cette différence majeure qui fait passer les frais de 7-8% à 2-3%. Les émoluments du notaire et les débours restent identiques.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les droits de mutation ne sont pas négociables car ce sont des taxes. En revanche, depuis la loi Macron de 2016, le notaire peut accorder une remise de 20% maximum sur ses émoluments pour les transactions supérieures à 100 000 €. Cette remise doit s'appliquer uniformément à tous ses clients.
Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?
Oui, il est possible de demander un prêt à 110% qui couvre le prix du bien + les frais de notaire. Cependant, les banques sont plus exigeantes : le taux peut être légèrement plus élevé et un bon profil emprunteur est nécessaire. Un apport couvrant au moins les frais de notaire est généralement recommandé.
Quand doit-on payer les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont payés le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, en même temps que le prix du bien. Le notaire collecte l'ensemble des fonds et se charge de reverser les taxes aux administrations (Trésor public, département, commune).
Les frais de notaire varient-ils selon les départements ?
Très peu. La taxe départementale peut théoriquement varier entre 1,20% et 4,50%, mais la quasi-totalité des 101 départements français appliquent le taux maximum de 4,50%. Seul Mayotte applique un taux inférieur (3,80%). La différence sur le total est donc marginale.
Comment réduire ses frais de notaire ?
Plusieurs leviers existent : déduire la valeur du mobilier inclus dans la vente (cuisine équipée, meubles) car les frais ne s'appliquent que sur la partie immobilière ; acheter dans le neuf (frais réduits à 2-3%) ; négocier la remise de 20% sur les émoluments pour les biens de plus de 100 000 € ; payer les frais d'agence séparément du prix de vente.
Quelle est la différence entre frais de notaire et honoraires du notaire ?
Les 'frais de notaire' désignent l'ensemble des sommes versées au notaire lors d'une transaction. Mais environ 80% de ce montant correspond aux taxes reversées à l'État. Les 'honoraires' ou 'émoluments' du notaire représentent seulement sa rémunération effective, soit environ 1% du prix pour un bien de 200 000 €.
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